깡통전세에서 살아남는 법

깡통전세에서 살아남는 법

우선 이런 글이 이 세상에 없다면 더 좋겠습니다.  전세제도는 우리나라에만 있는 독특한 제도로 무주택자에게는 내 집을 갖기 전까지 저축의 수단이었습니다.  하지만 집주인에게는 대출이자가 없는 아주 좋은 레버리지를 일으키는 수단입니다.  전세의 긍정과 부정을 놓고 본다면 결론적으로 전세의 부정적인 면의 피해가 더 막심합니다.  이런 전세제도는 사견이지만 진작에 종말을 고해야 했다고 생각합니다.   그런 전세를 이용한 투자 내지는 투기와 사기는 이제  더 이상 없어야 합니다.  어쨌든 이게 양날의 검이 되어 "깡통"이란 단어 앞에 현실로 마주한 사람들이 많습니다.  그들도 대한민국 국민입니다.  누구보다도 열심히 살고 있는 사람들입니다.

 

빌라왕과 바지사장 같은 뉴스가 나오지 않아야 하고 이런 깡통전세가 발생하지 않도록 해야 합니다.  먼저 룰을 정비하고 애초에 그런 싹을 도려내는 것이 진짜로 정치인과 국회에서 해야 할 일이라고 생각합니다.  각설하고 아무런 힘이 없는 개개인이 이 정글 같은 세상에서 깡통전세로 피해를 입지 않는 현실적인 방법을 생각해 보겠습니다.

 

1. 깡통전세의 개념

내가 들어가는 전세값이 매매값에 근접하던지 그보다 높아 전세금을 반환 요청 시 집주인이 반환할 능력이 없어진 상태를 깡통전세라고 합니다. 임대인은 이런 경우 줄 돌이 없으니 경매로 받아야 하는데 그런 경우 집값도 제대로 인정받기 못하기에 한마디로 빈 깡통만 남게 됩니다. 

 

2. 깡통전세의 유형

1) 빌라 깡통전세

빌라는 시세가 아파트처럼 객관적이지 못합니다.  특히 전세를 구하는 경우 신축빌라는  더욱더 적정가격을 판달할 수 없습니다.  신축빌라 건축주는 빨리 자금을 빼고 싶어 합니다. 이런 경우 건축주는 분양이 여의치 않으면 임대 사업을 하는 갭투자자에게 할인하여 빌라는 넘깁니다. 건축주는 빨리 자금을 회수해서 좋고 임대 사업자는 바겐세일한 물건을 싸게 사서 좋습니다. 

 

예를 들어 빌라 한채 당 1억 3천에 매각을 약속하고 계약서는 분양가대로 2억 작성합니다.  중개사는 1억 6천에 세입자를 중개해 줍니다.  세입자는 안전하다 생각하고 멋도 모르고 들어가 사는 거죠.  건축주는 빠져나가고 임대사업자는 공돈 3천만원을 챙깁니다.  중개사는 수수료를 챙기고요.  

 

문제는 전세기간 만료 시 발생합니다. 임대사업자가 새 세입자를 들여 놓지 못하면 그냥 돌려줄 온이 없으니 세입자도 이사 갈 수 없는 상황에 놓기게 됩니다.  그 돈은 거의 돌려받지 못하게 됩니다.  그리고 이런 경우 피해자는 한 사람이 아닙니다. 여러 사람한테 처음부터 깡통으로 계획을 했으니까요,  이게 최근에 기사가 난 빌라왕 같은 케이스입니다. 

 

구축빌라에서 오랬동안 살고 있던 집주인과 계약하는 경우에는 위에 신축빌라보다는 안심할 수 있습니다.  집주인이 사기칠 마음이 없이  처음부터 선의로 계약할테니까요.  하지만 이런 경우도 위와 같이 새 세입자를 구하지 못해 반환 의사는 있어도 반환능력이 없게 되는 집주인이 있을 수 있습니다. 

 

2) 건물 전체 깡통전세

위에 것이 빌라를 짓다가 자금 압박을 받은 건축주가 할인하여 빌라를 넘긴 경우라면 이번 건은 처음부터 더 계획적인 경우에 해당됩니다. 공인중개사까지 계획에 참가하여 건물 전체를 전세로 돌립니다. 등본상 채권액이 있어도 충분히 보증금을 반환할 수 있겠다는 믿음을 심어줍니다.  악마는 천사의 얼굴을 하기에 알아차리기가 힘듭니다.  건물 전체의 각각의 전세보증금을 받고 건물을 이제 경매로 넘어갑니다. 이 경우는 더 계획적인 경우이기에 지급명령신청과 민사소송들 해도 해결책이 어렵습니다.

 

3) 동일 건물 중복계약

집주인과 월세 계약한 임차인이 집주인으로 위장하여 새로운 세입자를 전세 계약으로 들여놓고 보증금을 가로챕니다. 이 경우는 집주인도 피해자이지만 집주인이 중복계약을 하는 경우도 있습니다. 

 

3. 깡통전세에서 살아 남는법

1) 계약전 먼저 해야 할 일 

일이 벌어진 후 수습하는 것보다 사전에 대비하기가 최선의 방책입니다.  

 

가) 먼저 공인중개사 사무소가 정상적인지 확인 후 거래

국가공간정보포털, 경기부동산포털에서 확인하거나 해당 시.군 부동산 관련부처에 전화하여 확인합니다.  이 부분은 중개사 사무소 방문후 사후에 확인하면 위험합니다. 차라리 내가 집을 구하려 하는 지역을 정하면 그곳 부동산 중개소를 검색해서 몇군데 추린후 사이버상 먼저 검증합니다.  여기서 종료하면 안됩니다.  위에 포털에서 확인 및 해당 시.군 부동산 관련부서에 전화통화까지 하기를 권유합니다.  이렇게 조사가 끝난 업체면 그 업체하고만 거래 합니다.

 

나) 들어가고자 하는 물건의 건축물대장, 등기부등본, 납세증명서 등 서류를 체크

건축물대장 : 정부 24에서 확인

등기사항증명서 : 인터넷등기소에서 확인

납세증명서 : 홈택스에서 확인(국세완납증명)

지방세 납세증명서 : 위택스에서 확인

 

중개사가 확인해 주는 경우도 발급일자가 계약당일에 맞는지 직접 확인합니다.  

 

다) 집주인 신분증 확인

집주인의 진위여부를 사신과 얼굴을 대조하여 확인합니다.  중개사가 해주어도 본인이 꼭 집중해서 보아야 합니다.

주민등록증 진위 확인 : 정부 24 도는 ARS 1382

운전면허증 진위 확인 : 경찰청교통민원 24

인감증명서 또는 본인서명사실확인서 진위확인 : 정부 24

 

라) 대리인과  위임장을 가지고 계약하는 경우

이 경우는 비추합니다.  부득이 계약해야 하는 경우 대리인과 집주인의 관계를 먼저 확인해 봅니다. 위임장등을 다 확인후  집주인 인감증명서까지 확인후 직접 집주인과 영상통화를 합니다.  녹음기능을 동의하에 사용하여 녹음하는 것도 추천합니다. 

 

2) 보증금을 낮추어 계약하기

위에 이런 확인 방법 대단히 중요합니다.  하지만 그런 것보다는 임대료 부담이 더 되더라도 차라리 보증금을 낮추고 나머지는 월세로 돌리는 것이 더 안전합니다. 특히 빌라인 경우 보증금을 50%이하로 하는 것이 좋다고 생각합니다.  그렇게 못하는 임대인은 돈을 돌리고 있는 임대사업자이거나 갭투기자 일수 있습니다.  그런 빌라에는 아예 접근을 안하는 것이 상책입니다. 그래야 발 뻗고 편히 잘 수 있습니다.  월 몇십만원 아끼려다 소중한 목돈을 날리는 경우보다는 낮다고 생각합니다.  

 

3) 공공, 민영임대 아파트 들어가기

깡통전세가 많이 발생하는 빌라는 전세금이 저렴하기게 아파트에서 전세살고 싶어도 돈이 부족한 사람들이 어쩔수 없이 빌라를 선택해서 일이 일어납니다.  공공과 민영임대아파트가 빌라에 풀 전세로 사는것 보다 안전합니다. 이 방법도 생각해 볼수 있습니다.

 

4) 계약 후 해야 할 일

가) 계약 당일 바로 계약서에 확정일자를 부여받는 전입신고를 합니다.  그래야 익일부터 대항력 있는 효력이 발생합니다.  

나) 주택 전월세 신고를 합니다. 

다) 임대(전세) 보증금 보증에 가입합니다. 

 HUG 주택도시공사 또는 SGI 서울보증에 보증가입을 합니다.  

 

 

이상 깡통전세 대처법에 대해 알아봤습니다.   일이 벌어지기 전에 사전에 예방하는 것이 훨씬 중요하고 쉽습니다.  그보다 더 좋은 해결책은 보증금을 시세에 근접하게 넣지 말고 코스트 부담이 되어도 보증금을 낮추는 것입니다.   처음부터 선의의 해결책이 통하지 않는 환경을 맞이하지 않도록 하는 것이 최고의 대책입니다.